מס שדרוג תשתיות – התמודדות עם חיובים יזומים בהיטלי פיתוח

עו"ד אייל אקשטיין

קבלת היתר בניה מותנה בתשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית ובכללם היטלי סלילה, תיעול ועוד, המיועדים למימון הקמת התשתית בעיר. רשויות מקומיות פנו לאחרונה לאפיק מימון חדש והן מטילות חיובים יזומים על נכסים קיימים שבנייתם הסתיימה ואשר ממוקמים באזורים מפוחתים בעיר. מאחר וחיובים אלו נשלחים שלא בעת הגשת בקשה להיתר או במועד מסוים הקבוע בחוק, הם נופלים על בעלי הנכסים כ"רעם ביום בהיר". לעיתים, מדובר בדרישות לתשלום סכומי עתק של מאות אלפים ואף מיליוני ₪, מפני שהרשות המקומית מחשבת את החיוב לפי כל שטח הבניין והקרקע כאילו נבנה במועד החיוב בניין חדש לחלוטין.

להלן סקירה קצרה של הנושא והמלצות לגבי מה ניתן לעשות כנגד חיובים אלו.

התופעה:

רשויות מקומיות מטילות חיובים יזומים בגין נכסים הממוקמים באזורים מפותחים בעיר וזאת לדוגמא בגין עבודות ברחובות וכבישים שקיימים כבר עשרות שנים. במקרים רבים, העבודות אינן יותר מעבודות תחזוקה של הרחוב, כגון חידוש אספלט, החלפת אבני מדרכות וכיוצא באלו. לעיתים, ה"שדרוג" כולל גם הוספת כיכרות, איי תנועה, הסדרי תנועה חדשים ועוד. עבודות אלו, מהוות טריגר, להוצאת עשרות חיובים בהיטלי פיתוח לנכסים שנמצאים ברחוב בו בוצעו העבודות. לעיתים, מדובר בחיובי עתק, שמחושבים לפי כל השטח הנכס, כאילו נבנה מחדש לפני הוצאת החיוב. משרדנו מקבל ומטפל בחיובים כאלו בכל הארץ ונדמה כי התופעה הולכת ומתרחבת.

כרוניקה של הפיכת היטל למס

בשנת 2017 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין[1] בעניין בתי הזיקוק בחיפה שקבע, כי רשויות מקומיות מוסמכות לגבות היטלי סלילה לא רק בעת סלילה ראשונה של רחוב חדש, קרי, הקמת תשתית חדשה יש מאין, אלא גם בגין עבודות שונות שמבוצעות ברחובות קיימים, ואשר נתפסות כעבודות של "שדרוג" תשתיות הסלילה הקיימות.

בית המשפט לא הגדיר מהן אותן עבודות "שדרוג" שמאפשרות הטלת חיוב ראשוני, והדיון בסוגיה זו הסתכם בפסקה אחת, שבה נקבע, כי עבודות ה"שדרוג" שביצעה העירייה ברחוב הגובל עונות להגדרת "סלילת רחוב" שבחוק העזר הרלבנטי של עיריית חיפה ("סלילה, הרחבה, צמצום, הגבהה, השלמה, תיקון, או כל שינוי אחר של רחוב"), גם אם אין מדובר בעבודות להנחת תשתית חדשה. בית המשפט הסתמך על הממצאים של הערכאה הדיונית לגבי עבודות הסלילה שבוצעו בכביש הגובל בנכס, שכללו סלילת נתיב נסיעה רביעי חדש[2].

עד לפסק הדין בעניין בתי הזיקוק, שלט העיקרון לפיו חיוב ראשוני של נכס, קרי, חיוב בגין סלילת רחוב גובל, אפשרי רק בעת סלילת רחוב חדש יש מאין, בהתאם לתכלית של היטלי הפיתוח שנועדו להעניק לרשויות המקומיות מקור מימון להקמתן של תשתיות חדשות.

במהלך השנים נשחק העיקרון לפיו היטלי הפיתוח נועדו לממן תשתיות חדשות בלבד והשיא הגיע בפסק הדין בעניין בתי הזיקוק, אשר קבע את אמות המידה החדשות למונח "סלילת רחוב".

מאז פסק הדין בעניין בתי הזיקוק גברה התופעה של חיובים יזומים שמטילות רשויות מקומיות ברחבי הארץ בגין עבודות ברחובות וכבישים שקיימים כבר עשרות שנים. במקרים רבים, העבודות אינן יותר מעבודות תחזוקה של הרחוב, כגון חידוש אספלט, החלפת אבני מדרכות וכיוצא באלו. לעיתים, ה"שדרוג" כולל גם הוספת כיכרות, איי תנועה, הסדרי תנועה חדשים ועוד.

הלכה למעשה, ובמשנה תוקף לאחר פסק הדין בעניין בתי הזיקוק, הפכו היטלי הסלילה מהיטל, שנועד לממן תשתיות חדשות באזורים לא מפותחים או תשתיות חדשות שנועדו לצורך התמודדות עם הגידול באוכלוסייה וצרכי התחבורה המשתנים, לסוג של מס, המוטל בגין תחזוקה של התשתיות הקיימות או שדרוגן, שלפני כן היו ממומנים מתשלומי ארנונה כללית.

התמודדות עם חיובים יזומים

על אף פסק הדין בעניין בתי הזיקוק והפסיקה שבאה אחריו, אשר פרצה למעשה את גבולות ההיטל והפכה אותו למס, קיימות דרכים להתמודדות, מוצלחת, עם חיובים יזומים, שמוטלים בעקבות החלטה של הרשות המקומית "לשדרג" את הרחוב בכיכר חדשה.

תקיפה של חיובים יזומים והתמודדות איתם כוללת אספקטים עובדתיים, כלכליים ומשפטיים, וקיימים מגוון של כלים וטענות שניתן להעלות נגד החיובים ולאבחן אותם מגדר הפסיקה. לדוגמא, במקרים רבים הרשויות נוהגות להסתיר את העבודות שהיוו בסיס להוצאת החיובים (ככל וקיימות עבודות), מכיוון שאלו עבודות שאינן עבודות שאמורות להיות ממומנות על ידי היטלים, אינן עבודות העולות כדי ההגדרה של סלילה וכו'. דרישה לקבלת מלוא הנתונים ובדיקתם מניבה במקרים רבים טענות נגד החיובים. כמו כן, בדיקה של התפתחות היסטורית של תשתיות גובלות יכולה להניב טענות נגד החיובים לאור הוראות בחוקי העזר שמגבילות את סמכות הרשות לחייב בהיטלים, ועוד.

יצוין, כי הרשויות המקומיות "העתיקו" את שיטת ה"שדרוג והתחזוקה" גם להיטלים נוספים, כגון היטל שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ) והיטל תיעול.

מה לעשות?

מומלץ להעביר את הדרישה לתשלום היטלים לבדיקה של גורם מקצועי, טרם תשלום או כל פניה אחרת לרשות. חשוב מאוד, לא להזניח דרישה לתשלום היטלים, שבאופן עקרוני, יש להגיש כנגדה עתירה מנהלית בתוך 45 ימים מקבלתה. הזנחת הדרישה ואיחור במועדים להגשת עתירה מנהלית עשוי למנוע את האפשרות לבטל את הדרישה, אף אם היא לוקה בפגמים שמצדיקים את ביטולה או הפחתתה, כפי שנפסק לאחרונה על ידי בית משפט עליון[3].

 

• המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית והמחברים אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים.

 

[1] עע"מ 5946/14 עיריית חיפה נ' בתי הזיקוק לנפט ואח' (7.12.17).

[2] עת"מ (חי') 29597-05-12 בתי הזיקוק לנפט ואח' נ' עיריית חיפה‏  (11.8.2014), פסקה 12.

 

[3] עע"מ 7208/19 המרכז החדש בע"מ נ' עיריית רמת השרון (1.11.21)