היטלי פיתוח – הסכמי פיתוח

הלכה שנפסקה לאחרונה בבימ"ש העליון צפויה להדוף מבול תביעות השבה שהוגשו בעקבות הלכת "דירות יוקרה".כזכור, בעניין ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב – ארי ואח' (להלן: "הלכת דירות יוקרה"), נקבע כי הסכם פיתוח שנחתם מול יזם כחלף היטלי פיתוח אינו חוקי, וכי הרשות אינה רשאית לגבות כספים מעבר לסכום היטלי פיתוח. עקב כך הוגשו תביעות השבה מצד יזמים שהתקשרו בהסכמים מעין אלו ודרשו השבה של הסכום העודף שנדרש מהם. בפס"ד שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נקבע כי הלכת דירות יוקרה היא בבחינת 'צופה פני עתיד' ואינה מקנה זכות לדרוש השבה

הלכת דירות יוקרה                                                                                                        

בהלכת דירות יוקרה נקבע כי "סמכותן של רשויות מקומיות לגבות תשלומי חובה מותנית ומתוחמת להוראות החוק המתאימות. סמכות זו אינה נתונה לשיקול דעת הרשות, ואין בכוחה להתנות על סמכות זו בהסדרים הסכמיים". יצוין, כי ביהמ"ש אינו שולל כלל אפשרות של פיתוח תשתיות ציבוריות באמצעות יזמים, אלא שהתקשרויות אלו יעשו בכפוף לכללי מכרזים החלים על הרשויות המקומיות וכנגד תמורה שתשולם לקבלן.

הלכת אשבד נכסים

בפסק דין נוסף של בית המשפט העליון בעניין עע"מ 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ, (להלן: "ענין אשבד") נקבע כי רשות מקומית אינה מוסמכת לגבות היטלי פיתוח בסכומים הגבוהים מסכומי ההיטלים המותרים על פי חוקי העזר.

פסקי דין אלו באו כנגד הפרקטיקה שהשתרשה בשנים האחרונות, לפיהן רשויות מקומיות אשר נהגו לפתח תשתיות (כגון ביוב, מים, סלילה וכיו"ב), בעיקר במתחמים חדשים, עשו זאת שלא על פי "דרך המלך", הקבועה בחוק, דהיינו פיתוח עצמי של התשתיות, ומימון העבודות על ידי גביית היטלים מנישומים אלא על ידי העברת הנטל על כתפי היזמים. הרשויות המקומיות, דרשו, כתנאי למתן היתרי בנייה, כי היזמים הם אלו שיישאו בעלות הפיתוח – ביו ישירות ובין באמצעות חברה מפתחת – בתמורה להפחתה חלקית מהיטלי הפיתוח על פי חוקי העזר. במסגרת פרקטיקה זאת, הרשות המקומית קבעה הסדר חוזי, לעיתים בשיתוף עם מנהל מקרקעי ישראל, מנגנון הטלת הוצאות פיתוח הגבוהות מאלו שהייתה רשאית לגבות על פי חוקי העזר.

כך נולד הסדר הנוח לכל הצדדים במשוואה, מבחינת הרשויות, הוא פטר אותן "מכאב הראש" הכרוך בביצוע התשתיות בעצמן והיעדר תקציבים ואילו ליזמים הסדר זה הבטיח קיומן של תשתיות בסמוך למועדים בהם הסתיימה הבניה, מבלי להיות תלויים ברשות.

גם המדינה נהנתה מהסדר זה הואיל והוא אפשר לה "שחרור" של מתחמים לבנייה ש"נתקעו בצנרת" בשל היעדר תקציבי פיתוח. כך, נוצרה פרקטיקה לכאורה של "זה נהנה וזה אינו חסר". דא עקא, שפרקטיקה זאת, אליבא דבית משפט העליון, הייתה בלתי חוקית.

לאחר הלכת דירות יוקרה ואשבד, יזמים החלו להגיש תביעות השבה עבור ההפרש בין סכום עלות הפיתוח שנדרשה מהם, לבין סכום החיוב ככל והיו נדרשים בתשלום היטלי פיתוח.

בפס"ד שניתן לאחרונה בעניין ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, שם, בחלוף כשבע שנים, ולאחר שהפרויקט נבנה ועמד על תילו, הגיש היזם (המערערת) תביעת השבה כנגד המועצה בטענה כי הסכם הפיתוח שנכרת עימו אינו חוקי וכי הוא נחתם בכפייה ובעושק.

בית המשפט דחה את הערעור ואת דרישת ההשבה הואיל והסכם הפיתוח נחתם לא מכפייה ולא מעושק אלא מתוך שיקול כלכלי מובהק של היזם, אשר ביקש ליהנות מכל העולמות – מחד, לבנות דירות מגורים שאמורות להשיא לו רווחים בעיתוי הנחוץ לו, על אף שבאותה עת האזור נעדר פיתוח סביבתי, ומאידך – לאחר שאוכלסו הדירות, 8 שנים לאחר מכן, לבוא בדיעבד בדרישות פיצוי למועצה שהשיתה עליה דרישות לפיתוח סביבתי.

נקבע, כי הן בהיבט של עוצמת הלחץ והן בהיבט של איכות הלחץ, אין כפייה כלכלית הואיל והיזם ניהל עם המועצה מו"מ ממושך בתקופה של למעלה משנה, באופן שלא נשלל או נגרע חופש הפעולה שלו, תוך שהוא מלווה ביעוץ משפטי ואשר בסופו הוא קיבל החלטה מושכלת להיענות לתנאי המועצה. בהסכם בין הצדדים היה מפגש רצונות ואינטרסים של שני הצדדים, "על הדבש ועל העוקץ" מבחינת היזם.

בעניין שאלת אי החוקיות, תוך הפנייה להלכת דירות יוקרה, סבר בימ"ש כי לא שאלת אי החוקיות היא הצריכה לענייננו, אלא שאלת נפקות אי החוקיות. ההלכה בעניין דירות יוקרה לא שינתה את ההלכות שעניינן נפקות אי החוקיות לאור הוראת סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת.

"לעניין זה, קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה. המקרה מתאים במובהק גם להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, המאפשר פטור מהשבה מטעמי צדק".

המשמעות האופרטיבית                                                                                            

משמעותם של פסקי הדין שהוזכרו לעיל, בפן הפרקטי האופרטיבי, הינה כי רשויות מקומיות אינן רשאיות להעניק לנישומים פטורים או הנחות מתשלומי היטלי הפיתוח הקבועים בחוקי העזר העירוניים. בצדו השני של המטבע, הרשויות המקומיות אינן מוסמכות לגבות היטלי פיתוח בשיעורים הגבוהים מאלו הקבועים בחוקי העזר העירוניים, זאת אף אם שולמו בעבר תשלומי חלף היטלים, כגון הוצאות פיתוח במסגרת חוזית.                                                                                           

כך לדוגמא, על פי המצב המשפטי היום, נישום המחויב בהיטלי פיתוח עבור תוספת בניה, צריך לבדוק האם שולמו בעבר היטלי פיתוח או תשלומי פיתוח על פי הסכם פיתוח בשיעור העולה על סכום ההיטלים הקבוע בחוק העזר, ובמידה וכן הרשות תהיה מחויבת לקזז סכומים אלו על מנת להתאים את החיוב הכולל לשיעורו בחוק העזר.

יחד עם זאת, אין בהלכת דירות יוקרה בכדי להקנות ליזמים אשר התקשרו בעבר בהסכמים מעין אלו ונהנו מפירותיו, לדרוש כיום השבה. רוצה לומר, הלכת דירות יוקרה היא בבחינת 'צופה פני עתיד' באשר לטיב ההתקשרות בין יזם לרשות ולא כהלכה המקנה ביטול בדיעבד של הסכמי פיתוח.

 

לקבלת פרטים נוספים על האמור במאמר זה ולפניות בנושא היטלי פיתוח ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות' בטל' 03-6954100 info@be-law.co.il