חיובי ארנונה – פס"ד בעניין גב ים

הלכת גב-ים

לאחרונה ניתן על ידי ביהמ"ש העליון פסק הדין בר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (להלן: "ענין גב ים"), אשר דן בשאלה מהו המועד להחלת חיוב ראשון בארנונה על נכס בבנייה ונקבעו מספר הלכות משפטיות עקרוניות ועיקריות בדיני הארנונה.

ענין גב ים עסק בסיטואציה של חיוב ארנונה על נכס הנמצא על ציר הזמן שבין סיום עבודות הבניה העיקריות – מצב "מעטפת", ועד לאכלוסו. בד"כ, הנקודה הראשונה שבה ניתן לאבחן את ציר הזמן הבעייתי הזה הינה לאחר שבנית השלד והקונסטרוקציה של בניין שלא למגורים הושלמו והנקודה האחרונה הינה סיום עבודות בניה פנימיות (חלוקה פנימית, תקרות אקוסטיות) ואכלוס הנכס.

עוד מקדמת דנא, הוויכוח בין הנישומים ובין הרשויות, הוא בשאלה מהו "האירוע המכונן" – מהי נקודת הזמן או האירוע, אשר בהתקיימם רשאית או מוסמכת הרשות להתחיל לחייב בארנונה לראשונה את הנכס, ובמילים אחרות – מתי הופך אותו נכס ל-"בנין" אשר הינו בר חיוב בארנונה.

בעניין גב ים, נתן ביהמ"ש העליון מענה מקיף ויסודי לשאלות שהתעוררו סביב שאלה זאת. עיקרי פסק הדין ומשמעות הקביעות בו יפרשו להלן.

קודם לפסה"ד זה, עמדה המחלוקת לפתחו של בית משפט קמא, מחוזי ת"א, שם נקבע כי "כל עוד עמד הנכס במצב של מעטפת… לא הייתה רשאית העירייה לחייב בארנונה, שכן אין מדובר ב'בניין', כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות".

פס"ד המגרש המוצלח

ביהמ"ש המחוזי ביסס את הכרעתו על הלכת בית המשפט העליון בעניין בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב – מנהל הארנונה (להלן: "הלכת המגרש המוצלח"), שם נקבע כי בנוגע לפרשנות של סעיף 330 לפקודת העיריות, שעניינו מתן פטור מארנונה לנכס שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, יש לקבוע את הזכאות לפטור על פי מבחן אובייקטיבי של מצבו הפיסי של הנכס, קרי – אם מצבו הפיסי האובייקטיבי של הנכס אינו מאפשר להשתמש בו (ואין משתמשים בו), חל הפטור. מכיוון שכך, נשלל השימוש במבחן "הכדאיות הכלכלית" שעניינו בחינת השאלה האם ניתן להשמיש את הנכס בעלות סבירה.

בעניין גב ים, קבע ביהמ"ש כי יש לעשות דין אחד לגבי נכס שאינו ראוי לשימוש בין משום שהוא ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו ובין משום שבנייתו טרם הושלמה. ביהמ"ש שלל את האפשרות של החלת "המבחן הכלכלי" (אשר בוטל במגרש המוצלח) על נכס שבנייתו טרם הושלמה, וקבע כי השאלה האם בנייתו של הנכס הושלמה תעשה לפי המבחנים שנקבעו במגרש המוצלח, דהיינו האם מצבו הפיסי של הנכס מאפשר שימוש בו.

אמור מעתה, כי נכס חדש, שמצבו הפיסי אינו מאפשר את השימוש בו, הואיל ובנייתו טרם הושלמה אינו בבחינת 'בנין' החייב בארנונה על פי סעיף 269 לפקודת העיריות.

המשמעות האופרטיבית בפסק הדין

המשמעות האופרטיבית ו"המלכודת" בפסק הדין

המשמעות האופרטיבית של פסק הדין הינה, כי נישום אשר סיים לבנות נכס חדש, אינו צריך למהר ולהעבירו לידי מחזיקים אחרים על מנת להימנע מתשלומי הארנונה, מאחר וכל עוד מצבו הפיסי של הנכס אינו מאפשר שימוש בו, הוא לא יהיה חייב בארנונה.

יחד עם זאת, ראוי להזהיר ולשים לב, שבפסק הדין טרח ביהמ"ש לציין במפורש כי הכרעתו אינה בעלת נופך משפטי עקרוני וכי ההכרעה הינה הכרעה קונקרטית התקפה לנסיבות הנכס הספציפי, ובעתיד, כל ערכאה תידרש לבחון כל מקרה לגופו.

ניתן להניח שפסקה זו לא נעלמה מעיניהן של הרשויות, והן יעלו על נס את האמור בה וימשיכו להקשות על קבלת פטור מחיובי ארנונה לנכסים חדשים שבנייתם טרם הושלמה.

היפוך נטל הבאת הראיות

בשולי פסק הדין, קובע ביהמ"ש קביעה נוספת וחשובה בנושא חיובי הארנונה לנכסים חדשים המחויבים לראשונה – כאשר מדובר בחיוב ראשון של ארנונה לגבי נכס בבניה, הנטל להוכיח כי בנייתו של הנכס הושלמה והוא בגדר 'בנין' בר חיוב בארנונה, מוטלת על כתפי הרשות ולא על כתפי הנישום.

קביעה זו המעבירה את נטל ההוכחה לכתפי העירייה, עשויה להטות את הכף לטובת הנישומים בהליכים רבים בהם תהיה מחלוקת לגבי חיובו של נכס לראשונה, הואיל והיא זו  אשר תיאלץ להניח תשתית עובדתית ראויה לחיוב הנכס.

עניין נוסף שהוכרע לזכות הנישומים, הוא בקביעה כי אין בעובדה שהנישום קיבל פטור לנכס ריק בכדי לסתור את הטענה שבנייתו של הנכס טרם הושלמה. נקבע, כי ניתן לקבל את פטור הנכס הריק למען הזהירות בלבד ומבלי לגרוע מטענות לזכאות לקבל פטור לא ראוי לשימוש.

לסיכום, משרד בן אליעזר סבור כי פסק הדין בעניין גב ים קבע מספר קביעות חשובות אשר יש בהן כדי להקל על סיכוייהם של נישומים לבטל חיובי ארנונה שמוטלים על נכסים חדשים. יחד עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו ולשקול בקפידה את הטענות שמועלות בפני הרשויות, אשר ניתן להניח שיבדקו בציציות של כל בקשה כאמור בניסיון למנוע סחף של קבלת פטורים גורפת. בסיכומו של ענין, בציר הזמן שהצגנו בתחילת המאמר, הנע בין השלמת בנייתו של שלד הבניין ועד למועד אכלוסו, זז מד החיוב בארנונה באופן משמעותי לכוון מועד אכלוסו של הנכס לעומת מועד סיום בנייתו.

לקבלת פרטים נוספים ולפניות בנושא ארנונה ומיסוי עירוני ניתן ליצור קשר עם משרדינו: משרד עו"ד בן אליעזר ושות' טלפון: 03-6954100 info@be-law.co.il