ארנונה – תעריפי ארנונה שונים על דירות מגורים באותה עיר

כיצד מחשבים שטח לצורך חיוב בארנונה?

מעבר לדירה חדשה כרוך בהתרגשות, ציפייה ונכונות להשקעה כספית לא מבוטלת. דבר אחד נעלם מעיני רבים ובמיוחד אלו משפרי הדיור העוברים משכונה ישנה לשכונה חדשה בתוך אותה עיר והיא קפיצה משמעותית בחיובי הארנונה.

כידוע, קיימים הבדלים משמעותיים בין רשות אחת למשנה בכל אותם פרמטרים לחיוב אך המפתיע הוא שדווקא בתוך הרשות עצמה, ניתן למצוא פערים משמעותיים בחיוב ארנונה על שתי דירות שונות  בשטח זהה, אשר ממוקמות בשכונות שונות ברחבי העיר.

לכאורה, הארנונה על דירת מגורים היא תוצאת מכפלת השטח בתעריף אך היא טומנת בחובה הבדלים וגישות שונות המביאים לפערים ושונות גבוהה הואיל והיא נסמכת על הוראות צו הארנונה – החלטת מועצת העיר באשר לשיטת חישוב השטח, תעריפי הארנונה, אזורי מס ועוד.

שיטות לחישוב שטחים

קיימות לא מעט שיטות לחישוב שטח דירה כאשר ההבדלים העיקריים נעוצים באם שטח הדירה כולל את השטח שתופסים קירות חוץ ופנים, מרפסות וכן הצמדת שטחים משותפים. בעוד רשות אחת תקבע כי חישוב השטח יעשה "נטו", הרי שאצל השנייה יכללו גם שטח הקירות ובאופן דומה גם האבחנה האם לכלול את החלק היחסי בשטחים המשותפים.

גם הגדרת "שטחים משותפים" מהווה עילה למחלוקת שכן רשויות מסוימות, בעיקר אלו שלא מצמידות שטחים אלו לשטח הדירה, מסייגות שטחים שאינם משמשים למעבר כגון לובי, מדרגות ומעלית ומוסיפות לשטח הדירה חלק יחסי באזורים ציבוריים כגון חדרי משחק, חדר כושר וכו'.

תעריפי הארנונה ברשויות השונות לדירות מגורים

התעריף הוא פונקציה של הסיווג שמבוסס על שימוש כמגורים, אזור המס בו נמצא הנכס, כאשר קיימת אבחנה בין חלקים שונים של העיר לעניין החיוב כך ששכונות "חזקות" מחויבות בשיעורי ארנונה גבוהים מאלו של שכונות שנחשבות בעלות מעמד סוציו אקונומי נמוך.  יש רשויות שמכלילות פרמטרים נוספים כגון סוג הנכס (וילה, פנטהאוז, דירה רגילה), קביעת מדרגות חיוב או תעריף פרוגרסיבי בהתאם לשטח הכולל של הדירה ועוד.

אזרחים רבים – "משפרי דיור", אשר מבקשים לעבור בתוך הישוב בו הם גרים לשכונה חדשה יותר לא מודעים לפערים המשמעותיים שעלולים להיווצר בחיובי הארנונה ואשר עלולים להסתכם באלפי ₪ מתוך ההנחה השגויה כי המעבר הוא בתוך אותה עיר ולא אמורים להיות הפרשים, היות ולכאורה שיטת המדידה בתוך הרשות היא אחידה והשימוש הוא זהה. בדקנו ומצאנו כי קיימים פערים, היכולים להגיע עד כדי 100% בין שתי דירות בעלות שטח זהה, כאשר הסיבות העיקריות לפער הן הגדרת שטח הדירה וסיווג האזור.

ראשית, גם כאשר שיטת המדידה היא אחידה בכל העיר, הרי שלאור מאפייני הבנייה בשנים האחרונות, במיוחד בשכונות החדשות בהן רבי קומות, המרחב הציבורי גדול משמעותית מבעבר. כך בבניינים חדשים, השטחים המשותפים אינם עוד בגדר חדר מדרגות ולובי מינימלי, אלא מרחבים גדולים להם התווספו חדרי ימי הולדת ומשחק, חדרי כושר, חניות מקורות ובמקרים מסוימים אף בריכות וספא כך ששטח הדירה, בערים בהם נהוג להוסיף חלק יחסי בשטחים משותפים, גדל בצורה משמעותית לעומת דירה ישנה בשטח זהה.

הסיבה לפערים בתעריפים

יש רשויות שמנצלות הקמת שכונות חדשות לשינוי המצב הקיים כמו זה העולה מתביעה ייצוגית שהוגשה נגד עיריית הוד השרון. שם, נטען כלפיה כי בבניינים החדשים בשכונות החדשות כגון 'מתחם 1200' ו'מתחם 19', העירייה שינתה את המדיניות והחלה לחייב שטחים משותפים בעוד את יתר הבניינים ברחבי העיר חישוב שטח הדירה לא כלל שטחים משותפים.

תוספת החלק היחסי בשטחים המשותפים אינה עניין של מה בכך. בבניינים חדשים, היזמים מבקשים לתת 'יותר בלוקים עבור הכסף' ובתחרות ביניהם נוספים שטחים רבים כגון לובי גדול יותר, חדר משחקים, לפעמים זה אילוץ מצד הרשות המקומית כמו בניית חניון תת קרקעי ותוספת כזו יכולה להסתכם בכ-25% משטח הדירה.

אך לא די בכך. יש רשויות הקובעות את התעריף במדרגות פרוגרסיביות, ככל ששטח הדירה גדול יותר התעריף למ"ר גדול יותר, ואז די במ"ר נוסף בכדי להעבירנו למדרגת החיוב הגבוהה יותר.

סיבה נוספת לפערים המשמעותיים מקורה בתעריף לחיוב. צווי הארנונה הקובעים את חלוקת האזורים העירונית נקבעו לפני עשרות שנים אך יחד עם ההתפתחות האורבנית קמות שכונות חדשות ושטחים שהיו עד כה שטחים חקלאיים או שטחי בור הפכו להיות מצע למגדלים מפוארים. השינוי האורבני מאפשר לרשות המקומית להגדיר מחדש את מפת אזורי המס ולרוב שכונות חדשות "יזכו" לסיווג גבוה יותר.

כך ניתן לראות למשל כי בניינים חדשים הנבנים בשכונת "הגוש הגדול" בצפון תל אביב סווגו כ'אזור מס 1' שם התעריף לדירה בשטח של כ 100 מ"ר הוא כ 84 ₪/מ"ר לשנה, ואילו דירה בשטח זהה בדרום תל אביב ב'אזור מס 4' תחויב בתעריף של כ 36 ₪ דהיינו כמחצית מהחיוב.

הפערים הקיצוניים אינם נחלת העיר תל אביב בלבד וניתן לראות במדגם האקראי של רשויות שונות כי פערים בסדרי גודל דומה קיימים גם ברשויות נוספות. טבלת השוואה של 10 רשויות (אקראי) :

לעיתים קורה דווקא שהרשות לא פועלת לשינוי ונוצר עיוות כמו במקרה של העיר נתניה. שם לפי החלטה היסטורית, סווגו השכונות הממוקמות ממזרח לכביש החוף כאזור מס' 2 הנמוך בכ-20% מרוב שטח העיר. כך יצא, שדווקא הארנונה בשכונת 'קריית השרון' המזוהה כשכונה איכותית ותושביה הם בעלי מעמד סוציו אקונומי גבוה, תושביה משלמים ארנונה נמוכה יותר משמעותית מדירה זהה ביתר חלקי העיר לרבות כזו שנבנתה לפני כ- 50 שנה ויותר.

אבסורד הוא דווקא שאין זיקה בין היקף החיוב לרמת השירותים שניתנת לתושב. הדבר לרוב בא לידי ביטוי בשכונות חדשות אשר לא קיימות ביום אחד אלא נבנות ומתאכלסות בשלבים. כך יוצא,    שהתושבים הראשונים להגיע אליה, נאלצים לגור ב'אתר בניה' על משמעויות הזיהום והרעש, עדיין לא הושלם פיתוח התשתיות ולעיתים השכונה נעדרת שירותים ציבוריים בתחומי חינוך ובריאות, הואיל ולא קיימת הצדקה, לשיטת העירייה, להקים גני ילדים עוד בטרם אוכלסה כל השכונה. דווקא במקרים אלו, במקרים בהם סקרנו, אין הטבת ארנונה והחיובים הנדרשים שם הם בשיעור מלא.

לקבלת פרטים נוספים על האמור במאמר זה ולפניות בנושא ארנונה ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות' בטל' 03-6954100 info@be-law.co.il