בשנים האחרונות החלו רשויות מקומיות ותאגידי מים וביוב (להלן: "הרשויות") לחייב בהיטלי פיתוח גופים ציבוריים גדולים המחזיקים בתחומן מתחמים עתירי קרקע ומבנים, כגון בתי חולים, אוניברסיטאות וכיו"ב.
בשנים האחרונות, קיבל הנושא "חיובי היטלים" המוטלים על מתחמים גדולים "רוח גבית כפולה ומכופלת" והסיבה לכך קשורה במידה רבה מאוד בהקמתם של תאגידי מים וביוב בתחומן של כמעט כל הרשויות המקומיות. ראשית, לרשויות המקומיות הייתה מוטיבציה מוגברת להוציא, בלוח זמנים קצר ולפני הקמת התאגידים, חיובי היטלי פיתוח על מנת להגדיל את הכנסותיהן טרם הקמת התאגיד. שנית, לאחר הקמת התאגידים, החלו אלה לחפש אפיקי הכנסה שיממנו את התשתיות המוקמות על ידיהן וכמובן התמקדו, בעיקר בגופים עתירי נכסים כדוגמת: בתי חולים ובאוניברסיטאות.
המוטיבציה להטלת החיובים
המוטיבציה של הרשויות להשית את החיובים הללו ברורה: ראשית, מדובר בנכסים עתירי קרקע ובניה שכל חיוב בגינם עשוי להגיע לעשרות מיליוני ש"ח. שנית, מדובר בגופים גדולים ועתירי תקציבים, אשר מסוגלים בסופו של יום לשלם את החיוב או חלקו. שלישית, מאחר ומדובר בנכסים שלרוב נבנו לפני עשרות שנים, בשל חלוף הזמן, הגופים המחויבים בד"כ נתקלים בקשיים אובייקטיביים להתמודד עם החיוב ולהביא ראיות לכך ששולמו בעבר היטלים.
יצוין עוד כי ברוב המקרים מדובר בחיובי עתק "הנופלים על הנישומים ביום בהיר אחד", וללא כל התראה מוקדמת. בדמות של דרישת תשלום בת לכל היותר שני עמודים, אשר מפרטת את המינימום ההכרחי לצורך הטלת החיוב.
מה מכיל החיוב בהיטלים?
לרוב, מפרטת דרישת התשלום את פרטי הנכס (גוש, חלקה, כתובת), שטח הקרקע והשטח הבנוי בנכס, תעריפי האגרה וההיטל הרלוונטיים ואת הסכום הסופי לתשלום. מלבד זאת, מפורטים חוקי העזר שמכוחם מוטל החיוב, מועדי התשלום הנדרשים ולעיתים גם דרכי ההשגה על החיוב. המהדרין, מוסיפים גם את העילות לחיוב, למשל: ביצוע עבודות תשתית או תוספות בניה.
טענות שניתן להעלות נגד החיוב בהיטלים
על פניו, מדובר בחיוב אשר מושת כדין ובהתאם לסמכויותיהן של הרשויות, בין אם סמכות של העיריות מכוח פקודת העיריות [נוסח חדש] וחוקי העזר שחוקקו מכוחה או סמכות של תאגידי מים וביוב שמקורה בחוק תאגידי מים וביוב, תשס"א – 2001, הכללים שהותקנו מכוחו וחוקי העזר המוניציפאליים הרלוונטיים. דא עקא, שבדרך כלל החיוב נושא על גבו "גיבנת" וטומן בחובו בעיות ושאלות משפטיות לא מבוטלות, אשר לעיתים מעמידות בספק רב את חוקיותו של החיוב ואת הבסיס להטלתו, כפי שיוסבר להלן:
ראשית, לרוב מדובר בנכסים עתירי שטח, אשר נמצאים בתחומי הרשות מימים ימימה ונבנו לראשונה לפני עשרות שנים. לכן, כאשר מוטל לפתע חיוב היטלי פיתוח בסכומי עתק עבור קרקע ומבנים הקיימים וידועים מזה עשרות שנים, עולות מיד טענות משפטיות מקדימות כנגד חוקיות החיוב, כגון התיישנות, שיהוי, ויתור, מניעות ועוד.
שנית, כאמור לעיל, מאחר ומדובר בדרך כלל במבנים שנבנו לפני עשרות שנים, גם תיקי הנכס בעירייה לעיתים חסרים מסמכים מהותיים אשר היו יכולים לשפוך אור אחר על החיוב או אף למנוע אותו, אולם מחמת חלוף הזמן מסמכים אלו אינם עוד בנמצא.
שלישית, לעיתים, החיובים מוטלים על בסיס מסמכים ישנים, מבלי שנעשו בנכס מדידות מוסמכות אשר מאוששות את שטחי הנכס האמתיים, וכאשר עוסקים בנכסים עתירי שטח, הרי שכל טעות בשטחים גוררת משמעות כספית בלתי מבוטלת בחיוב.
רביעית, החיובים מושתים בדרך כלל במנותק מאירוע מס שבגינו מתקיימת עילה לחיוב בהיטלים. לכן, לא אחת, כלל לא מתקיימת עילת חיוב חוקית להטלת החיובים או שככל והתקיימה עילה כאמור, היא התיישנה זה מכבר.
חמישית, לא תמיד הרשות ביצעה עבודות תשתית המקיימות זיקה לנכס ואשר הינן תנאי לחיוב בהיטלים או לכל הפחות נותנות הצדקה מהותית להשתת החיוב.
שישית, מאחר ומדובר במתחמים עתירי קרקע שהוקמו לפני עשרות שנים והינם במהותם מתחמים ציבוריים – במובן זה שאינם מתחמים פרטיים סגורים אלא מתחמים המשרתים את כלל הציבור, לא תמיד מתחמים אלו נכללים בתחשיב ההיטלים שעורכות הרשויות לצורך קביעת תעריפי ההיטלים בחוקי העזר. המשמעות של החסרת שטחים אלו מהתחשיב הינה העלאת התעריף למ"ר וכמו כן, העדר הצדקה לגבות היטלים בגין שטחים אשר מלכתחילה לא יועדו לתשלום היטל.
כל הפגמים שתוארו לעיל, הינם תמצית של הטענות שניתן להעלות כנד חיובים כאמור, כאשר כמובן, שונה הסיטואציה בהתאם לנסיבות כל מקרה לגופו, ויש לבדוק בדקדקנות ויסודיות כל חיוב על פגמיו והטענות שניתן להעלות כנגדו.
הניסיון מלמד, כי בדיקת החיובים עשויה לחסוך סכומי עתק לנישום. למידע ולפניות בנושא היטלי פיתוח ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות' בטלפון: 03-6954100 או בכתובת מייל:info@be-law.co.il