כלל הוא שהארנונה משולמת על ידי השוכר ולא על ידי המשכיר (הבעלים של הדירה) אך לאחרונה "נפרץ הסכר" וביהמ"ש העליון הטיל חובת תשלום הארנונה על בעל דירה אשר פיצל אותה בין מספר דיירים כסנקציה עונשית על עבירת תכנון ובניה.
שוק הדירות להשכרה ידוע ככזה הנשלט על ידי בעלי הדירות, בעיקר בתל אביב רבתי, דבר שהביא בין היתר להתפשטות תופעת "הדירות המחולקות" (פיצול דירה אחת למספר דירות משנה). אלו המבקשים לשכור דירה, בעיקר רווקים או זוגות צעירים, נאלצים נוכח מחירי הדיור הגבוהים להתפשר על דירה מפוצלת ששטחה בדר"כ קטן מאד.
פיצול דירה ללא קבלת היתר על פי התקנות שנכנסו לתוקף לפני כארבע שנים, עלול לחשוף את בעל הדירה לסנקציות פליליות ואזרחיות. במישור הפלילי, למנהל ההנדסה בעירייה או הוועדה המקומית הסמכות לפתוח בהליך פלילי נגד בעל הדירה במסגרתו ניתן להשית על בעל הדירה קנס כספי, צו המורה לו להשיב המצב לקדמותו, צו הריסה ואף עונש מאסר. במישור האזרחי, דיירי הבניין יכולים להגיש למפקח על הבתים המשותפים תביעה נגד בעל הדירה.
מי החייב בתשלומי ארנונה בדירה מפוצלת?
לאחרונה, כנדבך נוסף של מאבק הרשויות המקומיות כנגד פיצול דירות ללא היתר, עלתה גם סוגיית הארנונה ובפרט, מי יישא בתשלומי הארנונה בגין דירה שפוצלה באופן לא חוקי – השוכר או בעל הדירה?
לגבי "דירה רגילה" אין מחלוקת כי על פי החוק שוכר של דירה לתקופה של מעל 12 חודש יהיה חייב בארנונה מכוח היותו "מחזיק" ובעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, כאשר "מחזיק" מוגדר בפקודת העיריות כ-"המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".
בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון ברע"א 4397/15 משה עידן נ' עיריית מודיעין עלית נדונה השאלה על מי חלה חובת תשלום הארנונה בגין נכס שפוצל שלא כדין בתחומי העיר מודיעין עלית, האם על בעל הדירה או שמא על השוכרים המתגוררים בנכס המפוצל.
ביהמ"ש מציין כי אמנם השאיפה היא שחובת תשלום הארנונה תוטל על המחזיק באשר הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, כלומר השוכר, וזאת מתוך שיקולים מעשיים של צדק ושכל ישר. ואולם, שונים פני הדברים במצב של בניה או בפיצול בלתי חוקי על ידי המשכיר שכן כעניין נורמטיבי מובהק אין הדעת סובלת שהחוטא יצא נשכר ואין מקום לתת הכרה חוקית מניה וביה לפיצול דירה שנעשה שלא כדין.
מטעמים אלו קובע ביהמ"ש כי במקרה של פיצול לא חוקי של דירה יהיה מעשי יותר להטיל את תשלום הארנונה על המשכיר ולא על השוכר.
בימ"ש אף בחן את החלופה האחרת והיא שהחיוב יוטל כאחד גם על השוכרים וגם על הבעלים. חלופה זו לטעמנו, היא סבירה ונכונה יותר הואיל והיא מעבירה את נטל הארנונה על החייבים ואינה שמה את הרשות המקומית כצד למחלוקת, אך בימ"ש פסל אותה בהיותה פחות נוחה עבור הרשות המקומית מההיבט של הגביה.
חובת תשלום הארנונה על המשכיר – מטעמים עונשיים
פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה בכל הקשור בדיני הארנונה. חרף קיומם של מחזיקים בנכס, מטיל בימ"ש את חובת תשלום הארנונה על הבעלים וזאת משיקולי תכנון ובניה ולא משיקולי ארנונה. פסיקה עונשית מעין זו יכולה להוות פרצה בסכר ובחומה השומרת את דיני הארנונה ומבדילה אותם מיתר מערכת החוקים ויש ותהווה חלוץ לפסיקות נוספות אשר הן למעשה מטילות "קנס" במסווה של ארנונה על עבירות שבינן לבין ארנונה אין דבר.
משרד עו"ד בן אליעזר סבור לאורו של פס"ד זה, כי טוב יעשו בעלי הדירות שפוצלו באופן לא חוקי ויבטיחו עצמם מול השוכרים מחיוב ארנונה עתידי (ואין בכך חלילה מצדנו נקיטת עמדה על הפעולה הלא חוקית בה נקטו).
יתכן ופס"ד זה הוא ראשיתו של תהליך שימוש בארנונה ככלי תכנוני וככלי להגשמת יעדים שונים של הרשות המקומית, אם כי זה חייב להישען על מערכת נורמטיבית המאפשרת זאת.
לקבלת פרטים נוספים על האמור במאמר זה ולפניות בנושא ארנונה ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות' בטלפון: 03-6954100 או בכתובת מייל: info@be-law.co.il
יעניין אתכם לקרוא גם את המידע הבא: