עו"ד אייל אקשטיין
לאחרונה הגישה היועצת המשפטית לממשלה עמדה במסגרת תיק המתנהל בבית המשפט העליון שבה קבעה, כי רשויות מקומיות מוסמכות לחייב נכסים ותיקים הסמוכים לתשתיות מפותחות בהיטלי פיתוח "ראשוניים" עבור כל שטחי הנכס.
חוות הדעת נותנת "רוח גבית" לרשויות מקומיות לחייב נכסים ותיקים בהיטלי פיתוח וצפוי כי היא תקשה מאוד על יכולתם של בעלי הנכסים להתגונן מפני דרישות ותביעות של רשויות מקומיות לתשלום היטלי פיתוח, אשר מגיעות לעתים למיליוני ואף מאות מיליוני ₪, בהתאם לגודל הנכס.
חוות הדעת מנוגדת לעמדה שהציגה המדינה עד כה בעתירות שהגישה לבתי משפט נגד חיובים שהוטלו על נכסיה, ובהן טענה כי ככלל, רשויות מקומיות מנועות לחייב נכסים ותיקים הגובלים בתשתיות מפותחות, מטעמים שונים.
חוות הדעת הוגשה במסגרת ערעורים שהוגשו על פסקי דין של בית המשפט המחוזי בנצרת, שדחה עתירות נגד חיובי היטלי פיתוח עבור נכסים ותיקים שגובלים בתשתיות עירוניות מפותחות וותיקות שנסללו. המחלוקת העיקרית בעתירות נסובה סביב השאלה, האם ניתן לחייב נכס ותיק שגובל בתשתיות ותיקות, בחיוב ראשוני של כל שטחו, מכוח חוק עזר היטלי חדש, אשר לא היה קיים בעת הקמת הנכס או התשתיות הגובלות.
חוות הדעת התבקשה על מנת לקבל עמדה סדורה של המדינה, ביחס למה שהפך בשנים האחרונות לחזון נפרץ- חיובי היטלי פיתוח בסכומי עתק שמטילות רשויות מקומיות, באופן שיטתי, על בעלים של נכסים שקיימים עשרות שנים, ולעיתים אף טרם קום המדינה, ואשר גובלים בתשתיות עירוניות קיימות ומפותחות שהותקנו לראשונה לפני עשרות שנים.
בחוות הדעת קבעה היועצת המשפטית, כי הרשויות מוסמכות לחייב נכסים ותיקים ב"חיוב ראשוני", קרי, חיוב של כל שטח הקרקע והבנוי בנכס מ"אפס", בתנאי שבוצעו עבודות תשתית "משמעותיות" המשרתות את הנכס, שנשמרים תנאי הסף שנקבעו בפסיקה לחיוב, ושההחלטה על החיוב מבוססת על "תשתית עובדתית נאותה" והיא סבירה במכלול הנסיבות.
עוד קבעה היועצת, כי כאשר בעל נכס עותר לבית משפט נגד החיוב, הנטל להוכיח כי שילם בעבר או נשא בדרך אחרת בעלויות פיתוח התשתיות, אף אם חלפו עשרות שנים מאז בנה או רכש את הנכס, מוטל על כתפיו.
עמדת היועצת תסייע לרשויות מקומיות להתגבר על הבעייתיות העולה מחיוב של נכסים ותיקים שקיימים עשרות שנים, כגון התיישנות לכאורה של חיוב מבנה הקיים עשרות שנים. בעל נכס המסתמך על כך שהרשות המקומית לא חייבה את המבנה עשרות שנים ואינו מחזיק באסמכתאות לתשלום ששילם בגינו, עשוי למצוא עצמו בעמדה נחותה, וייתכן כי יידרש לשלם סכומי עתק לרשות המקומית. חלוף הזמן מאז הקמת הנכס אינו מסייע עוד לבעל הנכס אלא פועל דווקא לטובת הרשות המקומית, משום שחלוף הזמן מקשה מאוד על בעלי נכסים לאתר תשלומים ששולמו בעת הקמת המבנה או בעת ביצוע עבודות שביצעה הרשות המקומית לפני עשורים.
אנו צופים, כי עמדת היועצת המשפטית תקשה מאוד על בעלי נכסים שמקבלים, בדרך כלל ללא כל ידיעה מוקדמת, חיובים בסכומי עתק, להתמודד בהצלחה עם החיובים.
אחת מההשלכות המעשיות שהעמדה עשויה להחמיר היא סחבת בהשלמת עסקאות מקרקעין. שכן אחד האירועים בעקבותיהם נדרש בעל נכס לשלם היטלי פיתוח הוא בעת בקשה לקבלת אישור היעדר חובות מהרשות המקומית לצורך העברת הנכס במרשם המקרקעין. אישור הרשות המקומית נדרש לצורך השלמת עסקת המקרקעין. עיכוב בקבלת האישור או התנייתו בתשלום היטלים או סירוב להעניקו במועדים שנקבעו בהסכם עלול לגרום להפרת הסכם.
הגם שחוות הדעת של היועצת המשפטית אינה מחייבת את בתי המשפט, הרי שהיא בגדר "רוח גבית" לרשויות המקומיות ואיתות לפסיקה אפשרית של בית המשפט העליון בערעורים שהוגשו. הצפי הוא כי הרשויות יקשיחו את עמדתם ביחס לחיובים שכבר נשלחו ויפעלו ביתר מרץ להוצאת חיובים חדשים.
עיני בעלי הנכסים נשואות עתה לבית המשפט העליון, אשר צפוי להכריע במחלוקת רבת השנים, בתקוה, כי פסיקתו תקשה על הרשויות המקומיות ותותיר בידי בעלי הנכסים כלים משמעותיים להתמודד עם הדרישות.