עו"ד ליטל מגור ועו"ד אוהד כרמי
היכרות מעמיקה עם החוק, הפסיקה ומומחיות בתחום המיסוי העירוני מאפשרים הפחתה משמעותית של חיובי ארנונה המוטלים על נכסים.
יזמים, משקיעים ובעלי נכסים של מבנים חדשים נדרשים לשאת בתשלום ארנונה בגין מבנים שטרם נמכרו או אוכלסו למרות שנכסים אלה אינם מניבים פירות. מרביתם מבקשים מהרשות המקומית להעניק להם פטור בגין נכס ריק לתקופה קצובה ואינם מודעים לדרכים נוספות להפחית את החיובים באופן ניכר מאוד. לעיתים ניתן להפחית את חיובי הארנונה מבלי לנצל את הפטור לנכס ריק. נזכיר כי הפטור לנכס ריק הוא חד פעמי ולכן לעיתים עדיף לדחות את השימוש בו ככל והדבר ניתן.
הרצון למקסם את הגביה בארנונה מוביל את הרשויות לגבות ארנונה גם בגין מבנים שלפי הדין אינם חייבים בארנונה, או שניתן להפחית את הארנונה המוטלת עליהם. כגון: מבנים שלא נסתיימה בנייתם, מבנים ריקים ומבנים שאינם ראויים לשימוש.
הקושי מול הרשויות המקומיות מתחיל כבר בשלבי סיום הבנייה, והוא נובע בעיקר מפרשנות למונח "ראוי לשימוש", וליתר דיוק, למועד בו הבניין אכן ראוי לשימוש, ומהלהיטות של הרשויות המקומיות לפעול לגביית ארנונה גם עבור מבנים שעדיין לא הושלמה בנייתם לפי הקריטריונים שנקבעו בדין. לדוגמא: הרשויות טוענות כי די בכך שמתקיים "פוטנציאל שימוש" ורואות בקבלת טופס 4 לבניין או לחלק ממנו כטריגר להטלת ארנונה (גם במקרה שהיחידות בבניין אינן מחוברות לתשתיות בפועל או במקרה שנדרשת השלמת פרטים ליחידות כמו ריצוף, חלוקה פנימית וכיוצ"ב). מאידך בעלי הנכסים, היזמים או המשקיעים, יבקשו לדחות את מועד הטלת הארנונה כמה שיותר, עד למועד בו הופך הנכס להיות "נכס מניב" (שכירות או מכירה).
יצוין כי על פי הדין, בניין יחויב בארנונה החל מהמועד שבו הוא ראוי לשימוש. התשובות לשאלות מהו בנין "ראוי לשימוש" ומתי בדיוק נסתיימה בנייתו אינן חד משמעיות ומטעם זה, בתי המשפט קבעו לא אחת כי בסוגיות אלו נדרשת בחינה פרטנית, קרי, בחינה של "כל מקרה לגופו". ניסיוננו מלמד, כי רשויות מקומיות נוהגות להעניק לבעלי נכסים פטור חד פעמי בגין נכס ריק לתקופה של חצי שנה ולאחר מכן מטילות על בעלי הנכסים חיוב ארנונה מלא, למרות שהחוק מאפשר להלן להעניק הקלות נוספות ומשמעותיות. כאמור, לעיתים ניתן לנצל פטורים אחרים או להפחית מחיוב הארנונה מבלי לנצל את הפטור לנכס ריק. בנוסף על כך, הרשויות מטילות חיוב ארנונה בגין מבנים חדשים בניגוד לדין או שהטלת הארנונה מבוססת על פרשנות מחמירה של הוראות החוק, גם במקרים הנמצאים בתחום ה"אפור". להלן מקצת הנושאים בהן נתקלים משקיעים, יזמים ובעלי נכסים מול הרשות המקומית בנוגע לתשלומי הארנונה עבור מבני מסחר ומשרדים חדשים:
- ארנונה על שטחים שבנייתם טרם הושלמה.
- ארנונה על שטחים העומדים ריקים ואין בהם שימוש בפועל.
- ארנונה על שטחים שאינם ראויים לשימוש וזכאים לפטור מלא.
- ארנונה בתעריפים גבוהים (משרדים, שירותים ומסחר) וכיו"ב המגיעים ברשויות מסוימות למעל 400 ₪ למ"ר, עבור שטחים הזכאים לתעריף מופחת.
- ארנונה בגין שטחים משותפים ושטחי חניות בבנייני מסחר ומשרדים (בתעריפים הגבוהים).
- טעויות בחישוב השטחים המשותפים או חיוב בגין שטחים פטורים מארנונה וכפועל יוצא, הגדלת שטח הנכס לחיוב בניגוד לדין.
- ניצול כמעט מאולץ של הנחות או פטורים חד פעמיים לפי החוק.
ניהול מגעים עם הרשות המקומית בכלל, ובפרט בנושא מיסוי עירוני הוא עניין למומחים שמכירים את הדין, הפסיקה ואת דרך ההתנהלות של הרשויות המקומיות. לעיתים קרובות, משרדנו נתקל במקרים בהם ניהלו יזמים או משקיעים מגעים מול הרשויות המקומיות מבלי שהם מיצו את מלוא זכויותיהם והגנו על קניינם והזכויות הדיוניות שלהם כנדרש. מעבר לכך, תכנון מקצועי מבעוד מועד של מס הארנונה מאפשר השגת הפחתות והקלות משמעותיות בארנונה.
נזכיר כי על פי דין, מחזיק בנכס המקבל דרישה לתשלום ארנונה רשאי להשיג על החיובים בפני מנהל הארנונה ברשות המקומית בתוך סד זמנים הקבוע בחוק, והמלצתנו היא להעביר את חיובי הארנונה לבדיקת גורמים מקצועיים מהר ככל האפשר.
משרדנו מציע בדיקה ראשונית של חיובי ארנונה ללא תשלום וללא התחייבות.