מספר פסקי דין שניתנו לאחרונה בבית המשפט העליון, מקהים את הכלל לפיו מסירת הודעה על חילופי מחזיקים בנכס, לעניין זהות החייב בארנונה, חלה רק על הבעלים ו/או המחזיק בנכס, ומתחדדת ההלכה לפיה 'עצימת עיניים' על חזקה פוזיטיבית, בין אצל הרשות המקומית ובין אצל המחזיק בפועל, מטילים אחריות וחבות.
הכללי המשפטי לפי סעיפים 325-326
הכלל המשפטי לפי סעיפים 325-326 לפקודת העיריות מטיל את החובה למסירת הודעה על חדילה בחזקה של נכס על המחזיק בנכס ו/או על בעליו ועל המחזיק החדש החובה להודיע על תחילת חזקה בנכס. פעמים קרה, כי לא זה או זה מסרו הודעה לרשות המקומית וכך יצא שהמחזיק הקודם המשיך להיות מחויב בארנונה במקום המחזיק בפועל (שלעיתים זה הבעלים אליו חזר הנכס בתום השכירות).
הרשויות המקומיות מצדן, 'גלגלו' את האחריות לפתחי המחזיקים – זה היוצא וזה הנכנס – והתנערו מאחריות תוך נקיטת גישה דווקנית להוראות סעיפים 325-326 לפיהם כל עוד לא נמסרה הודעה, המחזיק הרשום ימשיך להיות החייב בארנונה, חרף העובדה כי לא הוא המחזיק בפועל.
שאלת החזקה בנכס
בשל כך, בתי המשפט נדרשים רבות לשאלת החזקה, בעיקר בערכאות הנמוכות, שם מתבררות תביעות חוב של אותם מחזיקים רשומים שאינם החייבים לכאורה, ואף המחוקק נתן דעתו לבעיה זאת בכך שהרחיב את סמכות בית משפט לדון, בנסיבות מיוחדות, גם בשאלת החזקה הגם אם זו נמסרה באיחור (ראה חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976).
לאחרונה, הגיע הדיון בסוגיה זו לפתחי בית משפט העליון אשר קבע כי הרשות המקומית אינה יכולה עוד לנקוט במדיניות של "עצימת עיניים", הגם אם לא ניתנה הודעה בדבר שינוי זהות של המחזיק בנכס, זאת בייחוד לאור חובת ההגינות המוטלת עליה בהיותה רשות ציבורית.
סקירת פסקי הדין בעניין שאלת החזקה
ראשיתה של מגמה זו הייתה עוד בפסק הדין בעניין דור אנרגיה (בר"ם 867/06 מנהל הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה בע"מ), שם קבע ביהמ"ש העליון כי כאשר קיימת הצטברות של נסיבות שיש בהן להעיד על שינוי זהותו של המחזיק היוצא, מוטלת חובת בדיקה אקטיבית על הרשות המקומית עצמה האם חל שינוי בפועל בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים, הגם אם לא ניתנה הודעה בכתב כדרישת סעיף 325 לפקודה (אף שתוצאת פסה"ד הייתה שונה).
בעניין דור אנרגיה, ביהמ"ש מנה את הנסיבות אשר מהן יכולה להיווצר אצל הרשות המקומית ידיעה פוזיטיבית על שינוי בחזקה, כגון : משך הזמן שחלף שבמהלכו לא שולם חוב הארנונה; גובה החיוב שהצטבר ולא שולם; נכס ציבורי ידוע (הרשות מוחזקת כמי שמכירה ויודעת על נכסיה), ופעילות של מחלקות אחרות ברשות המקומית על תפיסת החזקה, כגון: מח' רישוי עסקים, רישוי בניה וכו'.
בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בעניין ששון לוי (עא 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי), הפך הלה פסיקה של בית משפט מחוזי אשר ביטל רישום חזקה למפרע, הואיל ומדובר בחיוב רטרואקטיבי ו"האשמה" בעניין זה חלה על הבעלים שלא מסר הודעה כדין ובמועד. בערעור, קבע בית משפט עליון, כי היות והנישום הינו "שחקן ותיק בשוק הנדל"ן" ונוכח ידיעתו הפוזיטיבית כי עליו לשלם ארנונה, מהווה אף היא "עצימת עיניים" המצדיקה הטלת חיוב ורישום חזקה למפרע.
המשך המגמה של 'הטלת אשמה' כאשר ננקטת גישה של "עצימת עיניים" הוא בפסק דין שניתן לאחרונה, בעניין מירב פלקון (בר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון), שם אנו עדים להמשך המגמה לפיה הרשות לא יכולה ל"עצום עיניים" כאשר מובאות בפניה ראיות בדבר שינוי זהותו של מחזיק.
בעניין מירב פלקון דובר על נישומה אשר קיבלה לידיה התראה לפני נקיטה בהליכי גביה, ההתראה הופנתה גם אל אמה ואחיה מכוח היותם יורשיו של אביהם, אלא שהנכס הושכר על ידי אחיה לחברת שיווק מזון והנישומה לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת על כך עקב סכסוך שהתגלע עם אחיה לגביי אופן ניהול העסק.
שם, ביהמ"ש הרחיב את חובת האחריות של הנישום ומנה נסיבות חריגות נוספות אשר מטילות את הנטל על הרשות המקומית לבצע בדיקה אקטיבית לבירור זהותו של המחזיק בפועל בנכס. כך, על מנהל הארנונה לבחון את זהות המחזיק כאשר הוא מקבל פניות הקשורות לנכס שלא מהמחזיק הרשום אצלו, כאשר הוא עורך סקר נכסים וכן נסיבות חיצוניות לחיוב בארנונה כמו בקשה לקבלת רישיון עסק, רישוי ובניה ועוד.
כל אלו, לשיטת בימ"ש עליון, מעלות את רמת הידיעה הפוזיטיבית אצל הרשות המקומית ולכן עליה לערוך בדיקה יזומה ולא לנקוט בגישה של התעלמות מוחלטת מראיות ברורות ומפורשות ולפיכך נקבע כי יש לראות את המחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו על פי סעיפים 325-326 לפקודה אף אם לא נמסרה הודעה בכתב.
לסיכום – הטלת החיוב בארנונה על המחזיק בפועל
הדברים, על אף הוראותיו הנוקשות של סעיפים 325-326 לפקודת העיריות, אנו רואים כי מגמת הפסיקה כיום היא זניחת הגישה הפורמלית – מסירת הודעה בכתב – ומעבר אל גישה העושה צדק ושאינה מאפשרת עוד לרשות המקומית להסתתר מאחורי דרישת הכתב, כל עוד היא עצמה לא נקטה כל צעד כדי לברר את המצב העובדתי ככל וקיימות נסיבות וראיות המלמדות כי הוא שונה מזה המופיע ברישומיה. באותה מידה, בימ"ש גם לא משלים עם תוצאה לפיה מחזיק בפועל יימנע מתשלום ארנונה בבחינת 'בל חוטא ייצא נשכר'.
על המחזיק ו/או הבעלים להמשיך ולמלא אחר הוראות סעיפים 325-326 לפקודה ולמסור הודעה בכתב ובמועד, אך יחד עם זאת לדעת כי קיימות נסיבות בהן הרשות המקומית רשאית לפעול אחרת ולרשום כמחזיק בנכס, את זה המחזיק בפועל ולהחיל זאת בתחולה רטרואקטיבית.
לקבלת פרטים נוספים על הטלת החיוב בארנונה על המחזיק בפועל ולייעוץ ניתן ליצור קשר עם משרד עו"ד בן אליעזר ושות' טלפון: 03-6954100 כתובת מייל:info@be-law.co.il