ארנונה
מאחר וכל צו ארנונה שונה ממשנהו ומאחר ולכל רשות מקומית שיטת חישוב שונה ותעריפים שונים, נדרשת בדיקה קפדנית של חיוב הארנונה והכרת הפסיקה והדין הקיים. משרד עו"ד בן אליעזר מומחים בהפחתת תשלומי ארנונה ומיסוי מוניציפלי.
התקשרו: 03-6954100 או שלחו מייל לפגישת ייעוץ:
הארנונה היא המס העיקרי שגובות רשויות מקומיות לכיסוי הוצאותיהן והמקור העיקרי להכנסותיהן והיא נועדה לממן את השירותים המוניציפליים לתושבי הרשות המקומית.
הארנונה הינה תשלום שמשלם הנישום בדרך של 'כפייה' לרשות ציבורית מבלי לקבל תמורה ישירה בעד כספו. תושבי הרשות המקומית אמנם נהנים ממכלול של שירותים שונים שמסופקים להם על ידי הרשות המקומית והממומנים באמצעות הארנונה, אך תמורה זו הינה עקיפה ואינה קשורה לגובה תשלום המס.
סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 קובע כי מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה (למעט אדמת בנין) כאשר הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.
סעיף 8(ב) לחוק הסדרים קובע כי השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים, וכן ייקבעו כללים בדבר אופן חישוב שטחו של הנכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לעניין קביעת הארנונה.
מכוח סעיפים אלה מותקנות כמעט מדי שנה תקנות לעניין קביעת הארנונה ברשויות המקומיות. חוק ההסדרים אף מסמיך את המועצות הנבחרות של הרשויות המקומיות להוציא צווי הטלת ארנונה מדי שנה.
על מי מוטל החיוב בארנונה?
כאמור, סעיף 8 (א) לחוק קובע כי הארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס.
המונח "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] כ- "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".
בשורה של פסקי דין בחן בית המשפט העליון את ההגדרה של "מחזיק" על פי סעיף 1 לפקודת העיריות, כאשר ההלכה היא ש"מחזיק" לצורך החיוב בארנונה הינו אותו אחד שבנסיבות העניין הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס, והשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה כאמור תיענה על פי מבחן עובדתי.
כפי שעולה מסקירת פסקי הדין, בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים.
כך למשל, ככלל, החובה לשלם ארנונה תחול על השוכר המתגורר בדירה ולא על המשכיר (הבעלים).
(להרחבה בעניין הגדרת "מחזיק" ראה ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו; רע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים; ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון).
סיווג נכס לצורכי חיוב בארנונה
סיווג הנכס לצורכי חיוב בארנונה נעשה בהתאם לשימוש הנעשה בו. כך למשל, השימוש הנעשה במפעל תעשייתי הינו שימוש של תעשייה ולכן יסווג הנכס בהתאם לתעריף "תעשייה" בצו הארנונה של אותה רשות מקומית.
כאשר קיים נכס רב תכליתי (נכס עם מספר שימושים), ההלכה היא כי ההפרדה בין המתקנים השונים תיעשה רק כאשר כל חלק במתקן הרב תכליתי משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד, ואין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת לנתחים קטנים וטפלים ושוליים למהות העיקרית.
צו הארנונה השנתי של כל רשות מקומית כולל רשימת סיווגים ותתי סיווגים ותעריפיהם בצדם כאשר שיקול הדעת לקביעת הסיווגים ותתי הסיווגים והתעריפים שייגבו בגינם מסור לרשות המקומית, אלא ששיקול דעת זה הוגבל ב"חקיקת ההקפאה" לרשימה נתונה של שנים עשר סיווגים ראשיים וסיווג אחד שיורי שקבעו השרים בתקנות, ולתעריפים מזעריים ומרביים שקבעו השרים לכל אחד מהסיווגים. בנוסף, נקבע כי החלטת מועצת הרשות המקומית בעניין שינוי סיווג או שינוי תעריף טעונה אישור שרי הפנים והאוצר.
קביעת שטח הנכס לחיוב
על אף הניסיון לייצר אחידות בשיטת החישוב לצורכי חיוב בארנונה, הרשויות המקומיות משתמשות בשיטות שונות, כמפורט להלן:
שיטת ברוטו-ברוטו (השיטה המחמירה ביותר) לפיה הנכס נמדד על פי תכסיתו כולל קירות חיצוניים וכולל חלק יחסי בשטחים המשותפים.
שיטת ברוטו לפיה נמדד הנכס על פי תכסיתו ללא שטחים משותפים.
שיטת נטו לפיה נמדד הנכס לפי שטחו הפנימי ללא חלקו בשטחים המשותפים וללא קירות חיצוניים אך כולל קירות פנימיים.
שיטת נטו – נטו (השיטה המקלה ביותר) שבה נמדד הנכס ללא קירות חיצוניים, ללא קירות פנימיים וללא שטחים משותפים, דהיינו השטח מחויב לפי שטח רצפה בלבד.
קביעת תעריפי הארנונה על ידי הרשות המקומית מוגבלת על ידי הוראות דין שזכו לכינוי "דיני ההקפאה" ואשר נחקקו מאז אמצע שנות השמונים עת היה המשק הישראלי נתון באינפלציה גבוהה ובחוסר יציבות כלכלית. דיני ההקפאה נועדו להגביל את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה. יחד עם זאת, במגבלות דיני ההקפאה, מתחם שיקול הדעת של הרשות המקומית בקביעת שיעורי הארנונה הוא רחב ובית המשפט ימעט להתערב בו.